Россияне, массово переводившие в прошлом году свои накопления в квадратные метры, не застрахованы от потери недвижимости. Многие из тех, кто купил квартиры «под сдачу», должны с умом подходить к ремонту: за выполненное переустройство, на которое не было получено разрешения государственных органов, можно лишиться собственности. Как выяснил «Октагон», схема отъёма жилья за незаконные перепланировки обкатана и в последние годы активно применяется в России.
Испугавшись пандемии и девальвации национальной валюты, россияне ринулись вкладывать деньги в «твёрдые» активы – недвижимость. Некоторые покупали квартиры на первых этажах спальных районов в надежде переоборудовать их под магазины и жить на доходы от ренты. Но, как оказалось, к подобным инвестициям нужно подходить осторожно.
Дорого и нудно
Собственники, которые рассматривают квартиру как инвестицию, часто занимаются перепланировками. Одна из популярных – переоборудование комнат в коммуналках в квартиры-студии. Не менее 80 процентов подобных перепланировок незаконны, говорит президент партнёрства «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Дмитрий Щегельский.
– На таких нарушениях попадаются не только инвесторы, но и собственники, которые переделывают квартиру «под себя». Как правило, перепланировкам подвергаются дома дореволюционной постройки, «сталинки», а также квартиры с маленькими кухнями. И работы собственники согласовывают нечасто, – пояснил он «Октагону».
Отсутствие разрешительных документов обычно связано с длительностью и запутанностью процедуры согласования: перед проведением ремонта собственнику нужно разработать проект, провести его экспертизу, затем в мэрии получить разрешение на проведение ремонтно-строительных работ. Кроме строительной компании, имеющей необходимые лицензии и допуски, должны работать и специалисты стройнадзора, а принимать объект – члены специальных комиссий. Только после этого собственник получит новые паспорта бюро технической инвентаризации (БТИ).
Больше всего перепланировке подвергаются дома дореволюционной постройки, «сталинки» и малогабаритные квартиры.Фото: Максим Шеметов/ТАСС
– Для успешного и лёгкого прохождения всех этапов и инстанций в каждом городе рекомендуется пользоваться аффилированными организациями, контакты которых обычно предоставляют в местной администрации. В целом вся процедура занимает от двух месяцев до полугода: всё зависит от сложности перепланировки, коррупционной составляющей, а также элементарной скорости работы тех же проектировщиков, – рассказал «Октагону» архитектор-градостроитель, специалист по частной и общественной архитектуре и урбанистике Александр Вайсфельд.
Суд дал, суд взял
Когда собственник решает делать перепланировку без разрешений, стопроцентной гарантии, что после этого он не потеряет квартиру, нет. Если изменения носили безопасный характер, то помещение удастся отстоять, но делать это придётся через суд. Поставить вопрос о принудительной реализации объекта можно лишь в том случае, если владелец переделанной квартиры игнорирует требования надзорных органов по устранению дефекта, не является в суд и не выполняет судебное решение о возврате квартире первоначального вида.
Зачастую в соответствии с такой логикой действуют предприниматели-новички, которые сделали капитальный ремонт (для использования помещения в коммерческих целях вместо балконов установили входные группы, а в несущих стенах прорубили новые двери) без каких-либо документов. Как показывает практика, именно такие объекты чаще всего внепланово проверяют члены государственной жилищной инспекции (ГЖИ).
Выявив нарушения, они будут добиваться восстановления квартиры, а в случае неподчинения – выселения собственника.
Таким образом собственности лишилась жительница Тюмени Нина Н. Ответчица незаконно перепланировала свою двухкомнатную квартиру: заложила дверной проём в подъезд и сделала выход на улицу через окно с торца здания. Эти работы, по мнению специалистов, нарушали права других жильцов, поэтому управа Калининского административного округа Тюмени подала иск о продаже квартиры женщины с торгов. Вырученные деньги за вычетом стоимости «обратного» ремонта получила бывшая собственница.
Ремонт лишает свободы
Иногда владельцы теряют не только свою недвижимость, но и свободу. Наиболее резонансным случаем стало уголовное дело ярославского предпринимателя Андрея Пшеничникова, которого осудили на 1,5 года колонии-поселения. Бизнесмен купил трёхкомнатную квартиру на проспекте Ленина в Ярославле и решил её перепланировать – объект должен был стать магазином. Рабочие демонтировали все внутренние перегородки, в результате чего обрушился подъезд, под завалами погибла пожилая женщина, которая не успела покинуть свою квартиру.
Реальный срок виновники обрушений получают, если в результате инцидента кто-то погиб. Однако в любом случае приходится материально отвечать перед бывшими соседями и властями.
56 млн рублей по гражданским искам выплачивает дизайнер из Санкт-Петербурга Александр Свиридов. Он купил за 6 млн рублей две квартиры в старинном доме на Каменноостровском проспекте и хотел сделать там хороший ремонт. Но здание не выдержало переустройства, и его признали непригодным для проживания.
По мнению опрошенных «Октагоном» экспертов, чтобы не оказаться в убытках, перед капитальными ремонтными работами стоит заручиться поддержкой архитекторов и проработать вопрос о том, можно ли будет узаконить работы задним числом. Например, абсолютно точно ни один эксперт не утвердит объединение жилой комнаты и балкона, снос или перекрытие вентиляционных каналов, перенос мокрых зон в жилые комнаты или объединение кухни и жилой комнаты, если дом подключён к газу.
